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I rischi di un guadagno veloce che provoca costi a lungo termine

Le residenze turistiche vengono utilizzate per lo più in alta stagione. Nel resto dell’anno ampie zone o addirittura località intere appaiono deserte. © Frank Schultze/Zeitenspiegel

Le seconde case portano denaro nelle località turistiche, ma possono anche causare problemi. Questo non è inevitabile. Esistono strumenti, grazie ai quali i comuni possono controllare il boom edilizio. Basta utilizzarli tempestivamente.
Le seconde residenze nelle aree turistiche sono un fenomeno antichissimo. Già i patrizi dell’antica Roma si facevano costruire ville per le vacanze, al mare o nei pressi delle terme, in zone tranquille e belle, a contatto con la natura. Possedere una villa in campagna era anche motivo di prestigio e un segno visibile di ricchezza. Ancora oggi, 2000 anni dopo, questa esigenza non è cambiata.

La domanda di seconde case
Da un lato, la costruzione di seconde case può essere un’importante fonte di valorizzazione economica delle risorse locali, soprattutto in aree turistiche con frequentazione prevalentemente stagionale. D’altro canto però lo sviluppo non indirizzato e senza freni di questo settore può comportare effetti negativi sul piano economico, sociale ed ecologico. Nel territorio alpino, i problemi che ne derivano sono noti ormai da decenni e, dalla fine degli anni 80, si discute il modo con cui si possono impedire o perlomeno controllare le conseguenze indesiderate del boom delle seconde case. A questo proposito, una cosa è certa: per capire il problema è essenziale affrontare la questione della domanda. In altre parole, chi vuole cambiare qualcosa deve innanzitutto comprendere i comportamenti e le motivazioni dei proprietari di seconde case, tenendo conto dei tre aspetti seguenti:

1) Condizioni economiche
La storia moderna della costruzione di seconde case nel territorio alpino inizia con la congiuntura favorevole degli anni 60. Durante quel decennio, in Europa ampi strati di popolazione raggiunsero un certo benessere e molti ritenevano gli investimenti immobiliari un capitale sicuro e molto promettente. Contemporaneamente, lo sci diventava uno sport popolare e accessibile a molti, il che induceva ad ampliare le località sciistiche. In ogni comune alpino con caratteristiche turistiche nacquero seconde case. Dato il perdurare della situazione economica favorevole, negli anni 80 ci fu una seconda ondata.
Il boom della borsa e il basso livello degli interessi erano un chiaro invito a investire nell’edilizia. Lo stesso dicasi riguardo allo scorso decennio e anche nei prossimi dieci anni si prevedono condizioni favorevoli per la costruzione di seconde case. In questo periodo si assisterà infatti ai primi pensionamenti tra coloro che sono venuti al mondo nelle annate prolifiche dal 1946 al 1966, i quali cercheranno un investimento sicuro per i loro risparmi e le seconde case rientrano tra le opzioni molto promettenti.

2) Mete interessanti
Sulla costruzione di seconde case non incidono solo le condizioni economiche, ma anche la presenza di mete interessanti ha un suo ruolo. Quanto più una località turistica è amata dai villeggianti, tanto più interessante diventa per chi vuole acquistare una seconda casa. A questo proposito, vi sono motivi sia razionali che emozionali. Sul piano puramente aritmetico, le località di villeggiatura più apprezzate promettono rendite maggiori. Generalmente sono facili da raggiungere e presentano un’offerta variegata per gli ospiti. Inoltre, chi investe in seconde case ha spesso ragioni del tutto personali per la scelta del luogo; spesso vi hanno già trascorso delle belle vacanze e si sentono clienti abituali, identificandosi con il posto.

3) Motivazioni per l’acquisto di una casa
Molte indagini hanno dimostrato che, nelle varie fasi della vita, le seconde case vengono acquistate per scopi diversi. Le famiglie giovani comprano una seconda casa, perché hanno deciso di trascorrere le ferie sempre nello stesso posto. Altri lo fanno per lasciare un capitale sicuro ai figli. Altri ancora si comprano una seconda casa per avere sempre la libertà di fuggire dalla città, sottraendosi alla routine quotidiana. Le generazioni più anziane spesso acquistano una seconda casa, per utilizzarla come «seconda residenza». Altri vogliono affittarla o la considerano semplicemente una buona forma d’investimento dei propri risparmi.
Le amministrazioni comunali che seguono e analizzano gli sviluppi economici e sociali della domanda, senza perdere di vista la competitività della propria regione turistica, possono prevedere se e quando si troveranno a dover affrontare una potenziale problematica connessa alle seconde case. Hanno quindi la possibilità di reagire tempestivamente e di creare preventivamente le condizioni per lo sviluppo dell’edilizia.

Il bilancio del boom dell’edilizia
Oltre alla valorizzazione offerta dalla costruzione e dalla vendita, le seconde case presentano certamente anche altri vantaggi per le località turistiche.
– Costituiscono opportunità di pernottamento per i turisti, finanziate esternamente, che fanno confluire nuovi capitali nel circuito economico regionale.
– Attraverso l’acquisto di seconde case, gli ospiti sono più vincolati al luogo e, soprattutto se appartengono alla cosiddetta categoria dei clienti chiave, giocano un ruolo essenziale nella pubblicità particolarmente credibile, offerta dal passaparola.
– I proprietari spesso spendono altri soldi nel luogo, comprano arredi e beni di consumo durevoli – una gradita occasione in più di fare affari per i commercianti e gli artigiani locali.
Viceversa, le seconde case comportano anche notevoli svantaggi, tra cui:
– un consumo di superficie relativamente elevato per pochi pernottamenti. Frequentemente, le seconde case non vengono affittate, ma sono utilizzate solo dai proprietari. Ad esempio, per un tipico appartamento svizzero per le vacanze di 3 vani, utilizzato per 80-120 pernottamenti all'anno, vengono impiegati 50 metri quadri di superficie. Nel settore alberghiero, grazie al migliore sfruttamento degli spazi e dei tempi di soggiorno, questa relazione è sostanzialmente migliore.
– I proprietari utilizzano gli appartamenti per lo più in alta stagione. È proprio questo infatti il vantaggio di avere una casa propria: si trova sempre posto senza problemi, anche nei periodi di punta. Tuttavia, in questo modo, aumenta la ressa con le difficoltà che ne conseguono. Lo sfruttamento medio è basso, ma gli oneri finanziari a esso connessi per le località turistiche sono alti e non solo per la rete stradale e le offerte turistiche. Anche le infrastrutture pubbliche devono adeguarsi alle punte dell’alta stagione, ad esempio per quanto riguarda servizi come le forniture idriche e la fognatura. Le mete turistiche presentano poi spesso situazioni ecologiche molto speciali: sono in montagna o vicinissimo alle coste, dove i costi sono particolarmente alti
– Nella bassa stagione, le destinazioni turistiche diventano spesso paesi fantasma. Le finestre chiuse per mesi non solo disturbano i locali, ma danneggiano anche l’immagine del luogo.
– L'aumento dei prezzi dei terreni e degli affitti può anche provocare l’espulsione della popolazione residente dal locale mercato delle abitazioni, facendo incrementare il flusso dei pendolari.
La messa a confronto dei pro e dei contro mostra che, nel breve periodo, la costruzione di seconde case crea guadagno, ma a lungo termine provoca costi che occorre assolutamente considerare in un’analisi costi-benefici. I responsabili delle regioni turistiche devono quindi sempre chiedersi quale tipo di costruzione di seconde case (comprendente le relative infrastrutture, i servizi e la rapidità di sviluppo) sia per essi accettabile dal punto di vista sociale ed ecologico ed economicamente sopportabile nel lungo periodo.

Strategie risolutive e loro efficacia
Le case per le vacanze nascono sempre nei luoghi che presentano attrattive turistiche e una potenziale clientela che dispone di denaro o possibilità di finanziamento sufficienti, risorsa quest’ultima che non manca quasi mai nell'odierna società del benessere. Eppure, comuni e regioni possono comunque intervenire sullo sviluppo dell’edilizia, nell’ambito della politica territoriale (quanto terreno viene messo a disposizione e per cosa?), dell’organizzazione del mercato delle seconde case (es. restrizioni all’acquisto o contingentamento) e dell’utilizzo delle seconde case (normative per l’uso proprio e l’affitto).
Per poter meglio indirizzare in futuro lo sviluppo delle seconde case, occorre agire quanto prima, tenendo presente che le seconde case non sono un male di per sé e che il controllo delle costruzioni all’interno del comune influisce non solo sulla sua competitività, ma indirettamente anche su quella di altre località. Se un comune o una regione esercitano un controllo eccessivamente scarso, rischiano di essere travolti dal boom delle seconde case, fino a trovarsi un giorno di fronte al problema della saturazione. Se invece il comune interviene troppo, può perdere ospiti e quindi entrate, perché la domanda può trasferirsi su altre località e regioni.

Non demonizzare, ma pensare in un’ottica di lungo periodo
L’esempio della costruzione di seconde case in Svizzera mostra quali conseguenze possono avere delle decisioni sbagliate e un intervento tardivo. Il boom delle seconde case, scoppiato senza alcun freno nelle località turistiche negli anni 60 e 70, è stato affrontato solo con la legge sulla pianificazione del territorio, entrata in vigore nel 1979. Troppo tardi. A livello locale, gli interessi economici a breve termine erano più importanti delle prospettive di uno sviluppo sostenibile di lungo respiro e si continuava a costruire, facendo leva sulla domanda forte. Anche la cosiddetta Lex Koller che, dagli inizi degli anni 70, tentava di controllare la vendita di seconde case a stranieri, non ha prodotto conseguenze tangibili, ma ha solo indotto a privilegiare il mercato interno e, in tal modo, a legare inutilmente il boom delle seconde case allo sviluppo economico e sociale della popolazione svizzera.
Non si può cambiare il corso dello sviluppo. Quindi, oggi si tratta di migliorare l’utilizzo degli immobili già esistenti, di incentivare l’ammodernamento e la ristrutturazione di case e appartamenti non più interessanti e di modificarne le forme di sfruttamento (ad esempio con servizi supplementari). È indispensabile ripensare la politica territoriale dei comuni turistici e sviluppare nuove prospettive di lungo respiro. Ad esempio, occorrerebbe usare una particolare cautela per quanto riguarda la costruzione di case e appartamenti piccoli con una scarsa valorizzazione delle risorse e quindi senza una previsione di effetti sul mercato del lavoro locale. Le odierne sfide del settore sono in gran parte imputabili agli errori di ieri. Non si può frenare la domanda di seconde case, ma possiamo invece gestire le risorse locali in modo sostenibile, facendoci guidare meno dalla vendita di singole parcelle quanto piuttosto dalla creazione di grandi spazi vitali e ricreativi. Nel lungo periodo, questo diventa più interessante anche per i turisti.

Fonti:
Bieger, T./ Laesser, C. (2002): Reisemarkt Schweiz, Gesamtbericht. San Gallo, 2002.
Bieger, T./ Beritelli, P. (2004): Zweitwohnungen – Chancen und Gefahren eines Phänomens. (seconde case – opportunità e rischi di un fenomeno) in: IDT-Blickpunkte, pag. 5-6. San Gallo, 2004.
Bieger, T./ Beritelli, P./ Weinert, R. (2005): Wissenschaftlicher Bericht, Projekt HotBeds. (Relazione scientifica, progetto HotBeds) San Gallo, 2005.
Beritelli, P. (2007): Zweitwohnungsbau - Beiträge aus der Forschung und aktueller Erkenntnisstand. (Costruzione di seconde case – contributi della ricerca e delle nozioni attuali) In: Bündner Monatsblatt, 2 / 2007. pag. 121-136.
Krippendorf, J. (1986): Alpsegen Apltraum. Berna, 1986.
Müller, H./ Zegg, R. (1999): Die Bedeutung der Zweitwohnungen – eine Wertschöpfungsstudie im Oberengadin. (L’importanza delle seconde case – uno studio sulla valorizzazione nell’Alta Engadina) in: Jahrbuch der Schweizerischen Tourismuswirtschaft 1998/99. San Gallo, 1999.