Na najpriljubljenejših turističnih območjih v Alpah se od šestdesetih let dalje število vikendov občutno povecuje. Najprej so se pocitniški objekti pojavili posamezno, pogostokrat na mestih, ki so s krajinskega vidika najlepša. Nato pa so se od srede šestdesetih let dalje začeli v večjem številu pojavljati še ogromni aparthoteli in značilne švicarske koče izrednih dimenzij (imenovane chalets). Na začetku sedemdesetih let je gradbeni bum v Švici dosegel svoj prvi vrhunec. Razvoj je potekal popolnoma nenadzorovano. Počitniška stanovanja so hotelom odvzeli goste in s tem povzročili pravo odmiranje hotelske dejavnosti. Nasprotno so začeli od leta 1970 dalje kritični glasovi postajati vedno glasnejši: najprej zlasti varstvenikov krajine, a tudi turističnih delavcev. Javna kritika se v zadnjem obdobju širi, njen vpliv pa je vedno večji.
Kolikšen je dejanski delež počitniških stanovanj, ne zna natančno povedati nihče. Definicije niso jasne (»stanovanja, namenjena občasnemu bivanju«), statistični podatki nenatančni. Vsaka država v alpskem prostoru ima svojo metodo preštevanja: avstrijski državni statistični urad počitniška stanovanja in hiše v svoji statistiki obravnava kot sekundarna bivališča. Francoski Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) ne razlikuje med vikendi, službenimi in študentskimi stanovanji na urbanih območjih ter najetimi apartmaji, ter vse pojmuje kot »résidences secondaires«. Tudi v Švici diferenciranih statističnih podatkov s tega področju ni, sploh pa ne obstajajo zanesljivi podatki o desettisočih objektih na prostem, ki so se nekdaj uporabljali kot hlevi, in nekdanjih planinskih kočah, ki so spremenjene v vikend stanovanja in počitniške hiše.
Poglaviten razlog za tako nebrzdan razvoj gradnje vikendov je politika urejanja prostora, ki je bila vedno neučinkovita. Prav turistična območja pogostokrat razpolagajo z velikimi rezervnimi površinami zazidljivih območij, s katerimi ravnajo lahkomiselno. Vpliv domačega gradbeništva poskrbi, da se nova zemljišča opredelijo za zazidljiva. Nedavno so trg počitniških stanovanj odkrile tudi mednarodne nepremičninske agencije, kar pomeni, da lahko pričakujemo nadaljnjo rast.

Tirolska pogumno naprej
Vendar pa obstajajo tudi prvi poskusi obvladovanja divje gradnje. Na Bavarskem lahko občine na vikende pobirajo davek, ki je leta 2006 občinske blagajne napolnil z 19 mio. evrov. Na Tirolskem so predpisi o gradnji vikendov občutno strožji kot v Švici, saj v turističnih krajih delež vikendov v celotni strukturi nepremičnin ne sme presegati osmih odstotkov. Vendar pa tudi tam vsa počitniška stanovanja niso tako opredeljena. Izredni predpisi dejansko stanje še dodatno zamegljujejo. Najemodajalec ima lahko do tri počitniška stanovanja v eni hiši, če se je na tem naslovu prijavil za stalno prebivanje. Francija je v celoti opustila omejitve, ki so veljale za prostorsko ureditev, in sedaj predvsem s spodbudami poskuša doseči, da sekundarna bivališča ne ostajajo nezasedena mesece dolgo, temveč da so oddana v najem. S tem pa se gradbeni boom te panoge ni zmanjšal. V francoskih umetno nastalih počitniških naseljih živi le peščica domačinov in pozimi se ti kraji spremenijo v mesta duhov. Občine in lokalna obrtna podjetja se zato borijo za preživetje. Južna Tirolska je za celotno območje dežele predpisala, da mora delež enot, namenjenih primarni stanovanjski rabi, znašati 60 odstotkov. Od leta 2007 dalje tudi ni več mogoče tovrstnih enot po 20 letih spremeniti v sekundarna bivališča, kot je bilo to mogoče do takrat.

Trend se obrača tudi v Švici
V Švici je že nekaj časa občutiti jasen preobrat trenda v javni razpravi. Tako so leta 2003 številne znane osebnosti podprle poziv, ki ga je Švicarski sklad za varstvo narave naslovil na švicarsko vlado, naj v zgornjem delu doline Engadin uvede kontigentiranje enot, namenjenih sekundarni stanovanjski rabi. Na referendumu leta 2005 se je 72 odstotkov volivcev izreklo za regionalno pobudo o uvedbi kontigentiranja (gl. tudi prispevek Preplah v St. Moritzu, str. 20). V Zermattu, Saas Feeju, Crans-Montani (kanton Valais) in drugih krajih so izdali konkretne predpise glede kontigentiranja sekundarnih prebivališč. Prišlo je torej do sprememb. Kljub temu pa so občine, ki poskušajo stanje spremeniti, komajda deležne podpore nadrejenih državnih organov.
Iz tega razloga so okoljska združenja pred kratkim sprožila dve pobudi. Prva želi doseči, da se delež sekundarnih bivališč v celotnem stanovanjskem fondu na območju določene občine omeji na največ 20 odstotkov. Druga, širše zasnovana pobuda pa zahteva, da morajo država in kantoni prevzeti večjo odgovornost za trajnostni razvoj zemljišč in varstvo kmetijskih površin. Celotna površina območja, namenjenega gradnji, se v prihodnjih dveh desetletjih ne bi smela povečati. In tu so že prvi uspehi: na podlagi opravljenega primerjalnega popisa »ukrepov za usmerjanje trga počitniških stanovanj« (Rütter + Partner 2007) je 95 švicarskih občin, ki so bile vključene v raziskavo, sprejelo 42 prostorsko-ureditvenih ukrepov za usmerjanje njihove gradnje. V številnih občinah trenutno poteka razprava o uvedbi posebnega davka. Vendar pa v Švici zaenkrat za to še ni ustrezne zakonske podlage.

Pot za ukrepe je odprta
Občinam, ki želijo na tem področju delovati uravnalno, je na voljo cela vrsta instrumentov:
– Določitev primarnih stanovanjskih con: ta v odstotkih določa bivalni prostor, ki mora biti namenjen lokalnemu prebivalstvu. Kljub temu pa tak načrt v občinah, kjer število prebivalstva upada, nima veliko koristi,
– bonus-malus sistem: gradnja novih počitniških stanovanj je dovoljena le v primeru, da se istočasno gradijo stanovanja, namenjena primarni rabi,
– tirolski model: določa, da delež vikendov na občinski ravni ne sme preseči določenega praga,
– fiskalni ukrepi: praviloma so takse in davki za sekundarna prebivališča glede višine s pravnega vidika omejeni, zato pogosto nimajo večjega vpliva na trg,
– (obvezno) oddajanje v najem: to metodo je predlagal že Jost Krippendorf (Die Landschaftsfresser, 1975), v praksi pa se uspešno izvaja v kanadskem Whistlerju,
– kontingentiranje: ta domnevno najpripravnejši ukrep omogoča dolgoročno in ciljno usmerjeno uravnavanje ponudbe. Z upoštevanjem trajnostne rabe pokrajine mora biti cilj kontingentiranja zmanjševanje fonda počitniških stanovanj, ki ga je tako treba postopno zmanjševati,
– počitniški kraji, ki gostom nudijo t.i. »served appartments«: ta model poskuša povezati gradnjo prenočišč za goste z ustvarjanjem delovnih mest. če so taki modeli ekonomsko neuspešni, obstaja nevarnost, da stanovanja postanejo zasebna sekundarna bivališča.

Na koncu pa zaleže le prepoved gradnje
Večina teh ukrepov lahko rast gradnje počitniških stanovanj sicer omeji, vendar bo pravi preobrat mogoče doseči le s prepovedjo. Kako je to mogoče izvesti v praksi, so pokazali na Tirolskem. Švicarski sklad za varstvo krajine zato zahteva, da se država skupaj s kantoni v tem smislu bolj zavzame za omejitev gradnje počitniških stanovanj in s tem zavaruje krajino pred pozidavo. S tem namenom je izoblikoval naslednje konkretne predloge:
1. Prevelike rezervne površine zazidljivih zemljišč na turističnih območjih je treba omejiti.
2. Širitev zazidljivih zemljišč ne more potekati brez izravnave: kdor določeno zemljišče opredeli za zazidljivo, mora neko drugo zemljišče opredeliti za nezazidljivo.
3. V načrtih prostorskega razvoja in rabe zemljišč mora biti določeno, da se na nekaterih območjih ne sme graditi počitniških stanovanj oz. hiš (v predelih, ki so zelo pomembni in vplivajo na podobo kraja in na območjih, ki so pomembna za socialno življenje; plansko predvidena zaščita hotelirske dejavnosti). Predmet razprave bodo morale postati tudi obnove in rušitev vikendov, ki jih nihče ne uporablja.
4. Obveznost kontingentiranja in absolutna omejitev deleža vikendov.
5. Obvezno oddajanje v najem in zagotavljanje spodbud v takih primerih: vendar pa lahko tudi tak ukrep škodi hotelirstvu in povzroči preobremenjenost turističnega kraja.
6. Uvedba regulacijskih davkov za sekundarna bivališča in predpisov za rabo energije v teh objektih.