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Des profits couteûx

La plupart du temps les résidences secondaires, à vocation touristique, ne sont habitées que pendant la haute saison ; le reste de l'année, des quartiers entiers, voire même les centres des villages ont l'air mort. © Frank Schultze/Zeitenspiegel

Comprendre la demande en résidences secondaires est un élément clef de la résolution du problème. Sans diaboliser le phénomène, force est de constater qu’il y a déjà eu beaucoup de dégâts. Mais il est encore possible de trouver certaines solutions, à condition d’adopter une vision à long terme et de passer à l’acte dès aujourd’hui.
L’existence de résidences secondaires dans les régions touristiques remonte à la nuit des temps. A leur époque déjà, les Patriciens de la Rome antique se faisaient construire des villas pour leurs vacances en bord de mer ou à proximité des thermes, dans des endroits calmes, beaux et proches de la nature. Posséder une villa était en outre synonyme de prestige et considéré comme un signe extérieur de richesse. Aujourd’hui encore, près de 2000 ans plus tard, ce besoin n’a pas changé.

La demande en résidences secondaires
La construction de résidences secondaires dans des régions touristiques, à la fréquentation essentiellement saisonnière, peut s’avérer une source importante de richesse économique. Toutefois le développement non maîtrisé et incontrôlé de ce secteur peut aussi avoir des conséquences négatives sur le plan économique, social et écologique. Dans les Alpes, les problèmes qui en découlent sont connus depuis des décennies. Depuis la fin des années 80, on débat ainsi sur la manière de contrer, ou du moins de mieux contrôler, les conséquences néfastes de la construction florissante de résidences secondaires. Une chose est sûre en la matière : la demande est un élément clef de la problématique. En d’autres termes, qui­conque souhaite changer les choses doit d’abord comprendre le comportement et la motivation des propriétaires de résidences secondaires. Il convient dans ce contexte de tenir compte des trois dimensions suivantes:

1. Contexte économique
L’histoire moderne de la construction de résidences secondaires dans les Alpes démarre avec l’essor économique de la fin des années 1960. Cette décennie a vu des franges entières de la société accéder à une certaine prospérité, et l’investissement dans la pierre apparaissait à beaucoup comme un placement sûr et prometteur. Parallèlement, le ski étant devenu une activité très populaire et accessible à de nombreuses personnes, les stations se développèrent. Des résidences secondaires firent leur apparition dans chaque commune touristique des Alpes. Le contexte économique durablement favorable engendra un deuxième boom. La bourse explosait, les taux d’intérêt étaient bas. Toutes les conditions incitaient à l’investissement dans la construction de logements. Il en va de même pour la dernière décennie, et pour les années à venir on peut également tabler sur une conjoncture favorable à la construction de résidences secondaires. En effet, cette période sera celle des premiers départs en retraite des générations du baby-boom, nées entre 1946 et 1966, qui chercheront une solution de placement sûre pour leurs économies. Les résidences secondaires figurent parmi les options pro­metteuses.

2. Attractivité des destinations
Le contexte économique n'est pas le seul facteur influant sur la construction de résidences secondaires, l’attractivité des destinations touristiques compte également. Plus les vacancières et vacanciers apprécient un lieu de villégiature, plus ce dernier devient intéressant pour les personnes qui souhaitent y acquérir une résidence secondaire. L’aspect émotionnel compte tout autant que le rationnel dans ces réflexions : sur le plan purement mathématique, les lieux de villégiature appréciés laissent escompter des rendements plutôt élevés. Ils sont en général bien desservis et proposent une offre diversifiée à la clientèle. Par ailleurs, les investisseurs ont souvent choisi ce lieu pour des raisons très personnelles. Par exemple, parce qu’ils y ont déjà passé de belles vacances, et qu’ils s’identifient déjà à cette destination dont ils sont des clients fidèles.

3. Motivations d’achat
Diverses études ont démontré qu’on achète des résidences secondaires pour des raisons différentes selon la phase de vie dans laquelle on se trouve. Les familles jeunes achètent une résidence secondaire parce qu’elles désirent passer leurs vacances toujours au même endroit et y séjourner en habitués. D’autres le font pour pouvoir un jour léguer à leurs enfants un placement sûr. D’autres encore s’achètent, en même temps qu’une résidence secondaire, la liberté de pouvoir s’évader de la ville à tout moment et de rompre ainsi avec le quotidien. Les générations plus anciennes, quant à elles, acquièrent souvent une résidence secondaire pour l’utiliser comme un « deuxième chez-soi ». Certains souhaitent la sous-louer ou y voient simplement une forme d’investissement fiable pour leurs économies.
Les administrations communales qui suivent et analysent le développement économique et social du point de vue de la demande, tout en gardant un œil sur la compétitivité de leur propre région touristique, sont capables de prévoir si et quand elles seront confrontées à un problème potentiel lié aux résidences secondaires. Elles ont alors la possibilité de réagir à temps et de définir les conditions cadres pour maîtriser le développement de la construction de résidences secondaires.

Bilan du boom immobilier
Outre la création de richesses issues de la construction et de la vente de logements, les résidences secondaires présentent encore d’autres avantages pour les communes touristiques :
– Elles fournissent des capacités d’hébergement touristiques supplémentaires, financés par des tiers. Du capital frais est injecté dans le circuit économique régional.
– Les clientes et clients qui achètent des résidences secondaires sont plus fidèles à la commune. Ces vacancières et vacanciers jouent un rôle central dans la publicité par bouche à oreille, qui est particulièrement efficace, notamment lorsqu’ils font partie de ce qu’on appelle des groupes de clients clés.
– Souvent, les propriétaires ont des dépenses annexes sur le lieu de leurs résidences secondaires : ils achètent des meubles et biens de consommation durables, une activité économique supplémentaire qui est la bienvenue pour le commerce et l’artisanat local.
A l’inverse, les résidences secondaires présentent des inconvénients considérables pour les localités. Notamment :
– une consommation d’espace relativement élevée pour des capacités d’hébergement relativement faibles. Souvent, les résidences secondaires ne sont pas louées, mais uniquement utilisées par leurs propriétaires. Ainsi, pour un logement de vacances typique pour la Suisse, soit un appartement de 3½ pièces­, il faut compter 50 mètres carrés d’occupation au sol pour 80 à 120 nuitées par an. Le rapport est beaucoup plus élevé pour l’hôtellerie en raison d’une meilleure utilisation des capacités et d’une densité plus élevée.
– Les propriétaires utilisent la plupart du temps leur logement en pleine saison. C’est justement là l’avantage de posséder son logement : trouver à se loger sans problème, même durant les pics saisonniers. Cependant, ce phénomène accentue la cohue qui règne en pleine saison. L’utilisation moyenne des capacités est faible, mais la charge financière pour les communes touristiques est lourde, et cela ne vaut pas uniquement pour le réseau routier et l’offre touristique. L’infrastructure publique doit aussi être conçue pour supporter les pics de pleine saison. Notamment les services de raccordements au réseau d’approvisionnement en eau et d’évacuation des eaux usées. Or les destinations touristiques présentent souvent des conditions écologiques particulières (zones de montagne ou régions côtières près du désert), et la création d'infrastructures aux capacités suffisantes y est particulièrement coûteuse.
– En basse saison, ces lieux touristiques sont souvent désertés et se transforment en villages fantômes. Les rideaux des boutiques baissés durant des mois ne gênent pas uniquement les habitants du crû. Ils nuisent à l’image globale de la commune.
– La hausse des prix des loyers et des terrains peut finir par entraîner l’éviction des populations locales du marché immobilier. Le flux de personnes contraintes à faire la navette augmente.
Cette comparaison des avantages et inconvénients montre que la construction de résidences secondaires produit certes des bénéfices à court terme, mais qu’elle est génératrice de coûts sur le long terme, qui doivent impérativement être pris en compte dans une analyse coûts-bénéfices. Les responsables des régions touristiques doivent par conséquent toujours se demander quel type de construction de résidences secondaires (y compris l’infrastructure sous-jacente, les services, la vitesse de développement) est le plus judicieux sur le plan social et écologique, et le plus supportable pour l'économie à long terme.

Des solutions possibles et leurs effets
Les maisons de vacances apparaissent toujours là où sont réunies des localités présentant un intérêt touristique et des personnes potentiellement intéressées qui disposent de suffisamment d’argent ou de possibilités de financement. Le dernier critère est pratiquement toujours garanti dans nos sociétés prospères actuelles. Les communes et les régions peuvent néanmoins intervenir dans le développement de résidences secondaires : dans le cadre de la politique foncière (quelle est la surface disponible, pour quel emploi?), dans le cadre d’une réglementation du marché des résidences secondaires (par ex. limitation ou quotas d’acquisitions) ou dans le cadre de l’utilisation des résidences secondaires (réglementation sur l’utilisation en propre et la location).
Pour mieux gérer le développement de résidences secondaires à l’avenir, il faut agir dès que possible. Il doit être clair que les résidences secondaires ne sont pas un mal en soi et que leur gestion dans une commune n’aura pas d’incidence uniquement sur sa propre compétitivité, mais aussi indirectement sur celle d’autres communes. Si une commune ou une région n’agit pas assez, elle risque d’être dépassée tôt ou tard par l’explosion du marché des résidences secondaires, jusqu’à saturation. Si la main de la commune se fait trop sentir, elle peut perdre des hôtes et des recettes à court ou moyen terme. Dans le même temps, elle provoque un report de la demande vers d’autres localités et régions.

Pas de diabolisation, mais une réflexion à long terme
L’exemple de la construction des résidences secondaires en Suisse montre quelles conséquences peuvent avoir les mauvaises décisions et une action trop tardive. Ce n’est qu’en 1979 avec l’entrée en vigueur de la loi sur l’aménagement du territoire qu’une réponse a été apportée au boom continu des résidences secondaires dans les localités touristiques au cours des années 60 et 70. Trop tard. Sur le plan local, les intérêts économiques à court terme avaient supplanté les perspectives de développement durable à long terme. S'appuyant sur une demande forte et stable, la construction s’est poursuivie. Même la « Lex Koller », qui visait depuis le début des années 70 à limiter l’achat de résidences secondaires par des étrangers, n’a pas produit de résultats tangibles. Elle n’a fait que privilégier le marché intérieur et lier inutilement le boom des résidences secondaires au développement économique et social de la population suisse.
On ne peut revenir en arrière sur cette situation. C’est pourquoi il faut aujourd’hui améliorer l’utilisation des bâtiments existants, mener de l’avant le renouvellement et la restructuration du parc d’habitations peu attrayantes et changer les formes d’utilisation de ces biens (par ex. en les combinant à des offres complémentaires de services). Il est indispensable de repenser la politique foncière dans les communes touristiques et de concevoir des perspectives sur le long terme.
La retenue est de mise par exemple, pour les constructions de petites habitations présentant peu de valeur ajoutée, et donc peu de perspective de création d’emploi local. Les défis d’aujourd’hui dans le secteur des résidences secondaires proviennent en majeure partie des erreurs commises hier. On ne saurait stopper la demande de résidences secondaires. Mais il nous appartient de gérer de façon durable les ressources locales dont nous disposons et de nous laisser inspirer moins par la vente de parcelles à l’unité que par la construction d’espaces de vie et d’agrément. A long terme, cette solution présente également plus d’intérêt pour les touristes.

Bibliographie:
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Krippendorf, J. (1986): Alpsegen Apltraum. Bern, 1986.
Müller, H./ Zegg, R. (1999): Die Bedeutung der Zweitwohnungen – eine Wertschöpfungsstudie im Oberengadin. in: Jahrbuch der Schweizerischen Tourismuswirtschaft 1998/99. St. Gallen, 1999.