Predstavništva CIPRE

Osebna orodja

  Iskalni filter  

Novice

Široka paleta urejevalnih instrumentov

Avstrijska dežela Salzburg je v začetku devetdesetih let kot prva uvedla restriktivna pravila na področju gradnje vikendov. S tem je želela zmanjšati veliko, mnogokrat povsem neracionalno porabo prostora.

Avstrija od sedemdesetih let prejšnjega stoletja poskuša usmerjati razvoj gradnje počitniških stanovanj. Zvezni deželi Salzburg in Tirolska sta imeli pri tem pionirsko vlogo, vendar pa sta s strogimi predpisi prišli v konflikt z zakonodajo Evropske unije. Trenutno v državi poteka razprava o novem paketu instrumentov.
Potem ko je v šestdesetih in sedemdesetih letih 20. stoletja v Avstriji število vikendov skokovito naraslo, je večina avstrijskih zveznih dežel poskušala ta razvoj uravnati. V desetletju, ki je sledilo, so v svojo zakonodajo na področju urejanja prostora vnesle posebne predpise za gradnjo vikendov. Najprej je bila v središču pozornosti gradnja počitniških apartmajev, vasi in naselij, ki naj bi bila odslej dovoljena le na vnaprej določenih območjih. Poleg tega je več zveznih dežel uvedlo z zakonom predpisani nadzor nad prodajo nepremičnin, k je zadeval zlasti tujce. Glede bližajočega se pristopa avstrijske države k Evropski uniji so v tem obdobju predvsem Tirolska, Salzburg in Vorarlberg poskušali na ta način preprečiti prodajo omejenega poselitvenega prostora tujcem.

Salzburški in tirolski model in njuna uspešnost
Zvezna dežela Salzburg je bila prva, ki je razvila zgleden regulativni sistem: v novi zakonodaji na področju urejanja prostora na Salzburškem iz l. 1992 je bil pojem sekundarnega bivališča oziroma vikendov zelo široko zastavljen. Vključeval je namreč vse vrste sekundarnih bivališč, ki so se po tem zakonu smela graditi le še za na v ta namen določenih območjih. Zasebne sobe in turistična sekundarna bivališča, ki naj bi se oddajala, v to ureditev niso bila vključena. Nova območja za gradnjo počitniških stanovanj so lahko določile le še občine, v katerih delež sekundarnih bivališč v celotnem fondu stanovanj ni presegel 10 %. Zaradi uveljavitve novih predpisov je zakon o trgovanju z zemljišči (ta ureja prodajo in nakup nepremičnin) leta 1993 določil, da je treba za prodajo gradbenih zemljišč pridobiti soglasje pristojnih upravnih organov. Uveden je bil Inštitut pooblaščenca za trgovanje z zemljišči, ki ima nadzorno funkcijo. Izkazalo se je, da je salzburški model učinkovit: število vikendov se je občutno zmanjšalo.
Še strožje predpise so uvedli na Tirolskem, kjer je zakonodaja iz leta 1994 na področju urejanja prostora najprej v celoti prepovedala gradnjo novih sekundarnih bivališč. Podobno kot v Salzburgu je zakon o trgovanju z zemljišči iz leta 1996 uvedel splošno obveznost izdaje dovoljenja v primeru trgovanja z zemljišči. Kasneje je ustavno sodišče določbo o prepovedi gradnje sekundarnih bivališč razveljavilo s sklepom. Prostorskoureditvena zakonodaja iz leta 1997 zato določa, da je tovrstna gradnja dovoljena le še v občinah, kjer njihov delež v celotnem stanovanjskem fondu ne dosega več kot 8 %. Poleg tega je bil predpisan tudi seznam vse sekundarnih bivališč.

V navzkrižju z zakonodajo Evropske unije
V tirolskem primeru je postalo jasno, da bodo prizadevanja za nadzorovanje gradnje sekundarnih bivališč prišla v navzkrižje z načelom prostega pretoka oseb znotraj Evropske unije. Evropsko sodišče je leta 1999 odločilo, da splošni postopek za izdajo dovoljenja, ki ga je treba izpeljati pred nakupom zemljišča, ni v skladu z načelom prostega pretoka kapitala in skriva v sebi nevarnost, da bi prišlo do diskriminatornke uporabe. Kasneje so morale zahodnoavstrijske zvezne dežele določbo o pravici do prometa z zemljišči omiliti. Na Tirolskem je tako treba od leta 1999 dalje le še predložiti izjavo kupca, da na kupljenem zemljišču ne bo gradil počitniškega stanovanja (t.i. model izjave). Na Salzburškem so leta 2002 razveljavili predpise, ki so urejali nakup gradbenih zemljišč, ukinjen je bil tudi statut pooblaščenca za promet z zemljišči. Tudi na Vorarlberškem od leta 2004 dalje tovrstnih omejitev ni več.

Prikrita sekundarna bivališča
Na primeru dežele Salzburg, ki je leta 2001 na območju zahodne Avstrije s 7 % dosegla največji delež prijavljenih sekundarnih bivališč, lahko prepoznamo nekatere značilne trende:
- Že obstoječa stanovanja v večjem obsegu kupujejo neavstrijski državljani EU. Da bi se izognili uvrstitvi stanovanja v skupino sekundarnih bivališč, se pogosto zgodi, da ima eden od družinskih članov kupca v občini, kjer je stanovanje, formalno prijavljeno stalno prebivališče ali pa je stanovanje namenjeno za oddajo. V kolikšnem obsegu lastniki dejansko uporabljajo svoje stanovanje, je zelo težko preveriti ali pa bi bilo to mogoče le z visokimi stroški. Nasprotno pa je mogoče dokazati dvig cen na stanovanjskem trgu v prizadetih občinah, saj so nepremičnine za domačine deloma postale nedostopne. V večjih stanovanjskih objektih je zato že vnaprej pričakovati konflikte med stalnim prebivalstvom in vedno znova izmenjujočimi si dopustniki.
- V zadnjem času se pojavlja vedno več naselij švicarskih koč (chalet) ali planšarskih vasi, deloma na krajinsko privlačnih lokacijah zunaj trajnega poselitvenega prostora. Največkrat gre za prenočitvene objekte komercialnega značaja, posamezne objekte pa naj bi kupili zasebni investitorji. čeprav je v prostorskoureditvenem postopku določena pogodbena obveznost oddaje stanovanja v turistične namene, še vedno ostaja tveganje, da se bo to kasneje uporabljalo kot zasebno počitniško stanovanje. Poleg tega je raba zemljišč za namene gradnje tovrstnih naselij praviloma zelo široka. V avstrijski zvezni deželi Salzburg si sedaj prizadevajo za spremembo programa razvoja podeželja, na podlagi katerega bo le na podlagi lastnega stvarnega programa zunaj trajnega poselitvenega prostora mogoče določiti zazidljiva zemljišča, namenjena prenočitvi turistom in gradnji naselij sekundarnih bivališč.

Samo urejanje prostora še ne zadostuje
Obstoječi instrumentarij urejanja prostora je glede na tak razvoj pokazal slabosti. V Salzburgu trenutno poteka razprava o novem zakonu o urejanju prostora, ki naj bi vseboval strožje določbe za sekundarna bivališča. Tako naj bi bilo na splošno prepovedano oddajanje stanovanj turistom v stavbah z več kot petimi stanovanji. Prav tako teče razprava o uvedbi posebne kategorije namenske rabe za počitniške vasi. Delovna skupina za ureditev prometa z zemljišči je predlagala ponovno uvedbo obvezne prijave trgovanja z zemljišči na podlagi modela izjave. Poleg tega bi bilo treba izboljšati možnosti za preverjanje dejanske rabe sekundarnih bivališč, kršitve predpisov pa strožje kaznovati.
Opisane izkušnje in nova izhodišča za razpravo tako kažejo, da razvoja na trgu sekundarnih bivališč ne moremo usmerjati le s sredstvi prostorskega načrtovanja. Treba bo izdelati celoten paket instrumentov, kamor v vsakem primeru sodi pravica do trgovanja z zemljišči, a tudi obvezna prijava trgovanja ter možnosti za učinkovito preverjanje dokumentov in kaznovanje kršitev predpisov. Pri tem je treba seveda upoštevati pravico do svobode gibanja znotraj Evropske unije kot tudi interese gospodarstva in turizma. Gradiva za razpravo torej tudi v prihodnje še ne bo zmanjkalo.
e-novice alpMedia

Bi rad_a vedel_a, kaj se dogaja v Alpah? Naroči se na e-novice alpMedia, kjer mesečno dobiš ažurne in dobro utemeljene novice iz Alp in okolice.