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Patries à vendre?

Bien que les résidences secondaires créent peu de valeur ajoutée au niveau régional, elles consomment beaucoup d'espace. Photo : à Sestrières, une grande partie des infrastructures est peu utilisée en dehors de la pleine saison. © Frank Schultze/Zeitenspiegel

L'Italie n'échappe pas au phénomène des résidences secondaires, mais la situation varie fortement entre les Alpes occidentales et les Alpes orientales, et de province en province. L'analyse détaillée des communes du Top 15 en matière de densité de résidences secondaires enrichit de cas précis la compréhension du phénomène.
Les résidences secondaires sont le pilier du tourisme dans les Alpes italiennes car elles représentent, à côté des appartements en location, environ 75% de toute la capacité d’accueil. Cependant, leur impact effectif sur l’économie des stations est nettement moins important que ce que leur nombre pourrait laisser supposer. Elles impliquent une intense consommation du sol, pour des biens qui restent inutilisés pendant une bonne partie de l’année, et elles contribuent à dévaloriser l’image globale de stations, qui deviennent un lieu privilégié pour quelques habitués privilégiés. Pendant leurs vacances ces derniers reproduisent les mêmes routines, ont les mêmes fréquentations que dans les villes où ils passent le reste de l'année. Les « vrais » touristes restent exclus de ces cercles, et finissent souvent par se sentir étrangers, dépaysés.

Des Alpes occidentales aux Alpes orientales : un panorama aux nombreuses teintes
Pour autant, contrairement à la France, les Alpes italiennes ne sont pas toutes intéressées de la même façon par ce phénomène de la résidence secondaire, qui présente aussi des analogies partielles avec la Suisse. C’est un phénomène massivement présent dans les Alpes occidentales, en particulier dans les provinces de Turin et de Cuneo, le Val d’Aoste et les Alpes bergamasques. Dans les Alpes orientales, il est aussi présent, mais de façon plus atténué et moins homogènes, se concentrant dans des stations du Trentin et de la Vénétie, proches des grands centres urbains de Milan, Brescia ou la Vénétie occidentale. Il s'agit en particulier des stations de Madonna di Campiglio, Folgarìa et de divers lieux dans la région de Vicence (haut plateau d'Asiagio) et autour de Cortina d’Ampezzo. Le phénomène des résidences secondaires est par contre peu présent dans le Tyrol du Sud (à quelques exceptions près, comme Merano, Welschnofen, Castelrotto), et modéré dans le Frioul, à part la station de sports d’hiver de Piancavallo, dans la commune d’Aviano. Il existe donc une corrélation positive entre le nombre de résidences secondaires et la proximité avec les grandes agglomérations urbaines, situation que l’on retrouve par ailleurs dans d’autres pays (par exemple Garmisch par rapport à Munich, Davos par rapport à Zurich et Adelboden par rapport à Berne).

Le top 15 des communes italiennes en matière de résidences secondaires
Notre analyse concerne la totalité du territoire des Alpes italiennes, même si sa délimitation est légèrement différente de celle de Bätzing et de la Convention alpine. Les communes analysées ne sont pas seulement des stations de sports d’hiver et de tourisme estival, mais également des sites lacustres, de basse montagne, collinaires ou au pied des montagnes. J’ai pu déduire les chiffres concernant les résidences secondaires et leur capacité d’accueil en retraitant les données des recensements démographique de 1981, 1991 et 2001, et en appliquant un certain nombre de paramètres.
Ainsi, en 1981, les Alpes italiennes comptaient 516 000 résidences secondaires, avec une capacité d’accueil estimée à 2 680 000 lits – ce chiffre comprend les logements à usage exclusif de leurs propriétaires, ainsi que ceux qui sont loués sur une base plus ou moins régulière. Il ressort d’une projection provisoire, qui se réfère uniquement aux communes de la Ligurie alpine, du Piémont et du Val d’Aoste, dans lesquelles sont concentrées 40% des résidences secondaires, que les résidences secondaires dans les Alpes italiennes ont augmenté entre 1981 et 2001 de 14,3% et se montent aujourd’hui à 590 000. Ces chiffres sont incontestablement préoccupants, encore plus élevés que ceux des Alpes françaises (moins étendues, toutefois), où résidences secondaires et appartements en location totalisaient environ 410 000 en 1999.
Le tab.1 présente les statistiques des stations alpines comportant la plus haute densité de résidences secondaires. Dix communes sur quinze sont situées dans les Alpes occidentales. Deux communes piémontaises occupent la première place : Bardonecchia, avec 7 400 résidences secondaires occupe une première place peu enviable depuis quarante ans dans ce secteur, suivie de Frabosa Sottana (6 400), dont le territoire comprend les stations « tout ski » de Prato Nevoso (exemple classique de mauvais urbanisme sans planification) et d’Artesina. Deux communes lombardes prennent la troisième et la quatrième place ; l’Aprica, sur le col du même nom, à cheval entre les provinces de Sondrio et de Brescia et avec une vocation hivernale indiscutable, et Castione della Presolana, une station essentiellement estivale située à faible altitude, une commune avec des activités plus diversifiées. En-dehors de ces localités, Limone Piemonte également, une commune dévastée par le bétonnage outrancier des années 60 et 70, dépasse le seuil de 6 000 résidences secondaires. Parmi les 15 premières communes on trouve surtout les grandes stations de sports d’hiver comme Cortina d’Ampezzo, Valtournenche (avec Breuil-Cervinia), Pinzòlo (avec Madonna di Campiglio). Les localités à vocation essentiellement estivale ne manquent pas, cependant, comme Castione, et surtout Gallio, Roana et Asiago sur le haut plateau du même nom, dans la région de Vicence. Ces trois stations, fréquentées également pour le ski de fond, sont urbanisées de façon très extensive, de sorte qu'elles forment un ensemble urbain continu, qui totalise 13 400 résidences secondaires, soit presque 75 000 lits. Ainsi réunies, les 3 stations détiennent vraisemblablement le record absolu de résidences secondaires pour la totalité de l’arc alpin.
Par ailleurs, il est intéressant d’observer le rapport entre les résidences secondaires (lits touristiques estimés) et les résidents permanents, ainsi que le rapport entre la capacité d’accueil des résidences secondaires et les lits hôteliers. Le déséquilibre par rapport aux résidents permanents est particulièrement accentué à Frabosa Sottana, Sauze d’Oulx Sestrière et Limone, et il l’est moins à Cortina et à Asiago, qui représentent donc les situations les plus « vertueuses ». En ce qui concerne les lits hôteliers, on observe une situation paroxystique à Gallio, avec un rapport de 116 à 1, et extrêmement disproportionnée également à Frabosa (43 à 1), Castione (42), Roana et Limone, tandis que les communes plus équilibrées sont Pinzòlo (4 à 6) et Cortina (5 à 4).
Dans les 15 communes présentées dans le tableau, l’augmentation des résidences secondaires dans la période 1981-2001 a été beaucoup plus soutenue que dans l’ensemble des Alpes italiennes (30,4% en moyenne). Les taux les plus élevés ont été enregistrés à Ponte di Legno (79%), Asiago et Gallio (de 64 à 79%) et l’Aprica (65%). Il est à signaler une forte croissance également à Pinzòlo -où l’urbanisation est en train de saturer la vallée occupée par le chef-lieu et l’étroit fond de vallée de Madonna di Campiglio- Bardonecchia et Castione della Presolana, tandis que Limone et Sauze d’Oulx se révèlent plus « vertueuses », entre autres parce qu’elles sont désormais proches de la saturation. Parmi les communes plus petites proches de grandes stations hivernales, l’augmentation enregistrée par Sauze di Cesana, près de Sestrières est impressionnante (+207%) avec le développement du nouveau lotissement de Grange Sises.
Ce constat vaut également pour les petites stations de Champorcher (+176%), avec un petit domaine skiable, ou Rhêmes Notre Dame (+183%), fréquentée seulement l’été ou presque. Un accroissement encore plus marqué peut enfin être observé dans certains villages de l’extrémité ouest de la Ligurie comme Airole (+535%) et Olivetta (+265%), convoités depuis des années par les touristes suisses, allemands et scandinaves, et dans la commune de Badia, où le nombre des résidences secondaires, quoique pas très haut en termes absolus pour le moment, a quand même triplé.

Un modèle touristique à renouveler
L’impression générale est que dans les Alpes italiennes bien peu a été fait pour arrêter le développement des résidences secondaires ; là où il a été enregistré seulement une légère augmentation ou une stagnation, cela est dû, plus qu’à des mesures concrètes et volontaires, à la saturation des constructions des années précédentes ou au déclin de l’attrait touristique de la localité. On a même assisté à la forte augmentation des résidences secondaires dans des communes faiblement équipées pour le tourisme, ou en tout cas non liées au tourisme hivernal, ou bien dans de grandes stations qui paraissaient jusque là épargnées par ce phénomène. Ce modèle de développement touristique, souvent poursuivi purement à titre d’investissement immobilier, pourrait être endigué par des politiques locales visant à rendre l'achat d'une propriété immobilière difficile pour des non résidents, et surtout par une nouvelle prise de conscience par la population locale de la valeur culturelle du territoire dans lequel elle vit, du sens de l’appartenance à la Heimat, à la petite patrie locale.
Ainsi, dans le Tyrol du Sud, le nombre de résidences secondaires (10 500 sur 7 400 km2) resterelativement équilibrée. Cela est dû d’une part au fait que la population locale est réticente à vendre des biens immobiliers et des terrains à des non-résidents et d’autre part, au fait que la commune a réglementé le secteur de la construction. Ces plans de régulation définissent des zones de construction réservées à la construction subventionnée au profit des résidents et d’autres réservées aux projets commerciaux, industriels et touristiques. La vente irréfléchie d’habitations et de terrains à des acheteurs essentiellement étrangers peut avoir à moyen et long termes des répercussions négatives sur l’économie, la société et l’environnement (consommation d’espace et gaspillage du sol, altération de l’image touristique, perte d’identité, etc.).

Bibliographie:
F.Bartaletti, «Demographic Changes and Socio-Economic Features of Italian Alpine Resorts with a high Intensity of Second Homes», in Klagenfurter Geographische Schriften, 1989, S.19-24; F.Bartaletti, «Bardonecchia, une grande station déchue face aux nouveaux essors du ski alpin», in Studi e Ricerche di Geografia, Genova, 1994, S. 17-32; F.Bartaletti, Le grandi stazioni turistiche nello sviluppo delle Alpi italiane, Bologna, Pàtron, 1994; F.Bartaletti, «Il problema della saturazione turistica nelle Alpi italiane: un approccio geografico», in F. Citarella (Herausg.), Turismo e diffusione territoriale dello sviluppo sostenibile, Napoli, Loffredo, 1997, S. 221-232; F.Bartaletti, «Adelboden. Una grande stazione alpina fra tradizione e modernità», in Studi e Ricerche di Geografia, Genova, 1998, S. 199-251; F.Bartaletti, Geografia e cultura delle Alpi, Milano, FrancoAngeli, 2004; W.Bätzing, Le Alpi. Una regione unica al centro dell’Europa, Torino, Bollati-Boringhieri, 2005.