Osebna orodja

  Iskalni filter  

Novice

Pehanje za hitrim dobičkom vodi v dolgoročne stroške

Turistnična sekundarna bivališča so zasedena predvsem v visoki sezoni. Preostali del leta delujejo nekatera stanavanjska območja ali pa celo mestna in vaška jedra kot izumrla. © Frank Schultze/Zeitenspiegel

Počitniška stanovanja prinašajo v turistične kraje svež kapital, vendar obenem lahko povzročajo tudi težave. Tem se je mogoče izogniti, saj obstajajo ustrezni instrumenti, s katerimi lahko občine nadzorujejo prevelik razmah gradnje tovrstnih nepremičnin. Le pravočasno jih je treba uporabiti.
Počitniška stanovanja v turističnih regijah so zelo star pojav. Že patriciji v starem Rimu so si ob morju ali v bližini toplic, na mirnih in lepih krajih blizu narave omislili vile, ki so jih uporabljali kot počitniška bivališča. Vila na podeželju je za lastnika pomenila ugled in veljavo, bila je tudi očiten znak bogastva. Še danes, 2000 let kasneje, se ta potreba ni prav nič spremenila.

Povpraševanje po počitniških stanovanjih
Po eni strani je lahko gradnja počitniških stanovanj zlasti v turističnih regijah, kjer je turizem predvsem sezonska dejavnost, pomemben vir ustvarjanja ekonomske dodane vrednosti, po drugi strani pa ima lahko nenadzorovan in nezadržen razvoj tega sektorja tudi negativne gospodarske, družbene in ekološke posledice. Na območju Alp so problemi, ki se pri tem pojavljajo, poznani že desetletja. Zato že od konca osemdesetih let poteka razprava, kako preprečiti ali vsaj nadzorovati nezaželene posledice rastoče gradnje počitniških stanovanj. Pri tem je postalo jasno, da je za razumevanje celotne problematike bistveno povpraševanje. Ali drugače povedano: kdor želi nekaj spremeniti, mora najprej spoznati načine ravnanja in prepoznati nagibe lastnikov počitniških stanovanj. Pri tem je treba upoštevati naslednje tri vidike:

1. Okvirni gospodarski pogoji
Sodobna zgodovina počitniških stanovanj v alpskem prostoru se začenja z naglim gospodarskim razcvetom v šestdesetih letih, ko so širši sloji evropskega prebivalstva dosegli določeno raven blaginje. Vlaganje v nepremičnine se je številnim zdela varna in obetajoča naložba. Istočasno je smučanje postalo zelo priljubljen in za mnoge dosegljiv šport, kar je povzročilo širjenje zimskošportnih turističnih središč. Počitniška stanovanja so se gradili v vseh turističnih občinah na območju Alp. Zaradi ugodnega gospodarskega položaja se je v osemdesetih letih pojavil drugi val gradnje. Borza je cvetela, obresti so bile nizke. Razmere so prav vabile k naložbam v stanovanjsko gradnjo. Podobno se je zgodilo v preteklem desetletju, predvidevamo pa lahko, da bodo tudi v naslednjih desetih letih pogoji za gradnjo počitniških stanovanj ugodni. V tem obdobju se bodo prve številčno močne generacije, rojene v letih 1946-1966, že upokojile in bodo iskale varne možnosti za naložbe svojih prihrankov. Tovrstna bivališča so ena od obetavnih možnosti.

2. Privlačnost počitniških destinacij
Na gradnjo počitniških stanovanj pa ne vplivajo le okvirni gospodarski pogoji, temveč ima pomembno vlogo tudi sama privlačnost turistične destinacije. čim priljubljenejši je pri gostih počitniški kraj, zanimivejši je za ljudi, ki si želijo tam kupiti počitniško stanovanje. Pomembno vlogo pri tem imajo tako racionalni kot emocionalni razlogi. S povsem računskega vidika si je mogoče v priljubljenih turističnih krajih obetati višji donos. Ti kraji so praviloma lahko dostopni, ponudba za goste je raznolika. Poleg tega imajo investitorji pogostokrat povsem osebne razloge za izbiro določenega kraja. Eden od razlogov je lahko dejstvo, da so tam že večkrat preživeli prijetne počitnice in se zato s krajem že iden-tificirajo.

3. Nagibi za nakup stanovanja
Različne raziskave so pokazale, da so razlogi za nakup vikenda v različnih življenjskih obdobjih različni. Mlajše družine kupujejo vikende, ker so se odločile počitnice preživljati vedno v istem kraju. Drugi nepremičnino kupijo zato, da bi svojim otrokom zapustili varno naložbo. Spet tretji si z nakupom zagotovijo možnost, da lahko v vsakem trenutku zbežijo iz mesta v gore in se umaknejo stresnemu vsakdanu. Starejši kupijo počitniško stanovanje pogosto zato, da bi ga izkoristili v smislu »drugega doma«. Nekateri svojo nepremičnino oddajajo v najem in v njej vidijo le ugodno obliko naložbe svojih prihrankov.
Občinske uprave, ki spremljajo in analizirajo gospodarska in družbena gibanja z vidika povpraševanja, istočasno pa tudi upoštevajo konkurenčnost domače turistične regije, lahko predvidijo, kdaj se bodo morale soočiti z morebitno problematiko počitniških stanovanj. Imajo možnost za pravočasno ukrepanje in vnaprejšnje oblikovanje okvirnih pogojev za razvoj njihove gradnje.

Bilanca gradbene eksplozije
Poleg ustvarjanja dodane vrednosti z gradnjo in prodajo prinašajo počitniška stanovanja turističnim krajem še druge prednosti:
– Počitniška stanovanja so turistične nočitvene kapacitete, ki se financirajo z zunanjimi viri. V regionalni gospodarski krogotok priteka nov kapital.
– Kupci počitniških stanovanj so močneje povezani s krajem in imajo zlasti takrat, ko pripadajo tako imenovanim ključnim skupinam gostov, osrednjo vlogo pri zlasti verodostojnemu oglaševanju »od ust do ust«.
– Lastniki sekundarnih stanovanj v kraju samem pogosto še dodatno trošijo denar za nakup stanovanjske opreme in trajne potrošniške dobrine, kar je dobrodošel dodaten zaslužek za lokalno trgovino in obrt.
Počitniška stanovanja pa so za kraj tudi vir občutnih pomanjkljivosti:
– Zaradi njih je pozidava zemljišč v primerjavi s sorazmerno nizkim številom nočitev sorazmerno velika. Pogosto lastniki svojih stanovanj ne oddajajo, ampak jih uporabljajo sami. Tako je na primer za tipično triinpolsobno počitniško stanovanje v Švici za 80 do 120 nočitev letno zasedenih 50 kvadratnih metrov površine. V hotelirstvu je to razmerje zaradi boljše zasedenosti in gostejšega načina pozidave veliko ugodnejše.
– Lastniki uporabljajo vikende večinoma v visoki sezoni. To je sicer prednost lastniškega stanovanja, saj imajo tako na viških sezone v kraju zagotovljeno prenočišče. V visoki sezoni pa to povzroča še večjo gnečo in ozka grla. Povprečna zasedenost je nizka, s tem povezana finančna obremenitev za turistične kraje pa velika, kar ne velja le za cestno omrežje in turistično ponudbo. Tudi javna infrastruktura mora biti prilagojena kapacitetam v visoki sezoni. Sem spadajo storitve, tudi oskrba z vodo in odstranjevanje odpadnih voda. Poleg tega morajo turistične destinacije upoštevati posebne ekološke pogoje, saj ležijo v gorah ali na obalah, kjer so stroški za dodatne kapacitete še zlasti visoki.
– Zunaj sezone se turistične destinacije pogosto spremenijo v »mesta duhov«. Okenske žaluzije, spuščene več mesecev, ne motijo le domačinov, ampak kazijo celotno podobo kraja.
– Naraščajoče cene zemljišč in najemnin lahko povzročijo, da domače prebivalstvo ne bo več imelo dostopa do lokalnega stanovanjskega trga. Tokovi dnevnih migracij se bodo povečali.
če primerjamo prednosti in pomanjkljivosti, se izkaže, da gradnja vikendov oziroma sekundarnih stanovanj kratkoročno sicer prinaša dobiček, dolgoročno pa povzroča velike stroške, ki jih je pri analizi stroškov in koristi nikakor ne smemo zanemariti. Odgovorni v turističnih regijah se morajo zato vedno vprašati, katera oblika gradnje počitniških stanovanj, vključujoč pripadajočo infrastrukturo, storitve in hitrost razvoja, je za kraj z družbenega in ekološkega vidika še sprejemljiva ter dolgoročno ekonomsko obvladljiva.

Strategije reševanja in njihova učinkovitost
Počitniška stanovanja se vedno pojavijo takrat, ko postane kraj turistično zanimiv in ko morebitni zainteresirani vlagatelji razpolagajo z zadostno količino denarja ali drugimi možnostmi financiranja.
Ta so v današnji družbi blaginje vedno na razpolago. Kljub temu regije in občine lahko vplivajo na razvoj gradnje počitniških stanovanj, in sicer v okviru zemljiške politike (kolikšen obseg zemljišč je na razpolago za katere namene), oblikovanja trga počitniških stanovanj (npr. omejitev nakupov ali uvedba kontigentiranja) in rabe počitniških stanovanj (predpisi o lastni uporabi in oddajanju v najem).
Da bi bilo mogoče v prihodnje razvoj na področju gradnje počitniških stanovanj uravnavati učinkoviteje, je treba čim prej ukrepati. Pri tem mora biti jasno, da počitniška stanovanja niso že vnaprej nekaj slabega in da uravnavanje njihove gradnje v občini ne vpliva le na njeno konkurenčnost, ampak posredno vpliva tudi na konkurenčnost drugih krajev. če občine ali regije tovrstno gradnjo premalo uravnavajo, tvegajo, da ne bodo sposobne nadzirati njenega razmaha – dokler ne pride do prenasičenosti v ponudbi. če pa se občina vmešava preveč, lahko izgubi goste, kratkoročno in srednjeročno pa s tem tudi dohodek. Povpraševanje se lahko tudi preseli drugam, v druge kraje in regije.

Potrebne so dolgoročne odločitve
Primer gradnje počitniških stanovanj v Švici kaže posledice napačnih odločitev in prepoznega ukrepanja oblasti. Nezadržnemu razmahu njihove gradnje v šestdesetih in sedemdesetih letih so se v turističnih destinacijah uprli šele leta 1979, ko je začel veljati zakon o urejanju prostora.
Prepozno, kajti na lokalni ravni so bili kratkoročni ekonomski interesi žal pomembnejši od dolgoročnih perspektiv trajnostnega razvoja. Zaradi velikega povpraševanja se je gradilo naprej. Tudi tako imenovan. Kollerjev zakon, ki od začetka sedemdesetih let ureja prodajo počitniških stanovanj tujcem, ni pokazal merljivih rezultatov. Ker omenjeni zakon daje prednost notranjemu trgu, je razmah gradnje počitniških stanovanj in hišic po nepotrebnem povezal z gospodarskim ter družbenim razvojem prebivalstva.
Razvoja ni mogoče zaustaviti, zato je danes pomembno, da se izboljša raba že obstoječih objektov, spodbujati je treba obnovo in preureditev dotrajanih in neestetskih hiš ter stanovanj ter spremeniti oblike rabe teh objektov (denimo z dodatnimi storitvami). Nujno je treba oceniti zemljiško politiko v turističnih občinah in razviti dolgoročne perspektive. Tako je treba na primer ravnati zadržano pri gradnji manjših hiš in stanovanj, ki ne ustvarjajo velike dodane vrednosti in zato ne morejo vplivati na učinke zaposlovanja na lokalni ravni. Današnji izzivi na področju gradnje počitniških stanovanj v večini primerov izhajajo iz starih napak. Povpraševanja po počitniških stanovanjih ni mogoče zadrževati, vendar pa lahko trajnostno ravnamo s pomočjo lokalnih virov, ki so nam na razpolago. Pri tem nas ne sme zavesti prodaja posameznih parcel, temveč oblikovanje večjih življenjskih in doživljajskih prostorov. Dolgoročno gledano je to privlačnejše tudi za turiste.

Viri:
Bieger, T./ Laesser, C. (2002): Reisemarkt Schweiz, Gesamtbericht. St. Gallen, 2002.
Bieger, T./ Beritelli, P. (2004): Zweitwohnungen – Chancen und Gefahren eines Phänomens. iz: IDT-Blickpunkte, S. 5-6. St. Gallen, 2004.
Bieger, T./ Beritelli, P./ Weinert, R. (2005): Wissenschaftlicher Bericht, Projekt HotBeds. St. Gallen, 2005.
Beritelli, P. (2007): Zweitwohnungsbau – Beiträge aus der Forschung und aktueller Erkenntnisstand. Iz: Bündner Monatsblatt, 2 / 2007. S. 121-136.
Krippendorf, J. (1986): Alpsegen Apltraum. Bern, 1986.
Müller, H./ Zegg, R. (1999): Die Bedeutung der Zweitwohnungen – eine Wertschöpfungsstudie im Oberengadin. iz: Jahrbuch der Schweizerischen Tourismuswirtschaft 1998/99. St. Gallen, 1999.
Sledite nam

Icon_facebook  Icon_twitter