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Urgente bisogno di strumenti efficaci di regolamentazione

Alcuni comuni francesi, tra i quali il comune di Les Gets, cercano di mettere un freno allo sviluppo immobiliare tramite nuove regolamentazioni. © N. Joly/ Office du Tourisme des Gets

Dagli anni 50, il numero di seconde case non ha mai smesso di aumentare, al punto che, con gli oltre 3 milioni di unità recensite nel 2004, esse rappresentano ormai il 10% del patrimonio totale di alloggi e garantiscono alla Francia il posto di leader mondiale.
Il fenomeno riguarda tutto il paese e tutte le categorie di età, ma è particolarmente sentito nelle due regioni alpine Provenza Alpi Costa Azzurra e Rodano-Alpi, con rispettivamente oltre 487.000 e 393.000 seconde case, secondo una stima della guida delle seconde case per il 2004.

Grande utilizzo di suolo
Da qualche anno, la pressione fondiaria si manifesta dappertutto in Francia. Nelle Alpi, è la conseguenza di fenomeni significativi e difficilmente gestibili oggi:
– una periurbanizzazione dalle grandi città alpine che ormai si estendono alle zone montane circostanti, come dimostra la situazione del Sillon alpin e dei massicci prealpini;
– le dinamiche turistiche che, da molti anni, poggiano più sulla vendita di immobili di villeggiatura che sulle attività di accoglienza e tempo libero in senso lato. Questo meccanismo, già denunciato in un rapporto del 1986 a proposito delle località di montagna, è stato rilanciato dall’incentivazione all’acquisto di seconde case, promossa da recenti leggi che lo favoriscono in alcune zone (ZRR). Dunque, con i meccanismi di concorrenza tra una località e l’altra, questa misura ha in realtà rilanciato l'edilizia in tutto il massiccio alpino, aggravando la pressione fondiaria nelle zone turistiche, ma ormai anche oltre.
Questi due fenomeni hanno forti ripercussioni sull’insieme del territorio alpino, uno spazio fragile, sottoposto a notevoli vincoli, soprattutto in materia di pericoli naturali. Le conseguenze sono gravi. Lo spazio è infatti un bene sempre più ambito; i paesaggi che ne sono una delle ricchezze sono minacciati; persino la dinamica delle principali attività economiche, come il turismo e l’agricoltura, lo è. Fatto ancora più grave, l’habitat permanente delle popolazioni locali e dei lavoratori stagionali non è più garantito e si sviluppano situazioni inedite di periurbanizzazione inversa.

Tentativi di regolamentazione
Squilibri di questo genere, indotti tra l’altro dalla moltiplicazione delle seconde case, sono ormai ben noti. Tuttavia, gli amministratori locali sono spesso sprovvisti di strumenti efficaci che permettano loro di frenare o contenere questo tipo di costruzioni che in Francia sono abitate in media 44 giorni all'anno.
D’altronde, benché lo sviluppo delle seconde case chiami in causa i principi del codice urbanistico (art. L121-1 - principi di equilibrio tra sviluppo e protezione; art. L 145-3 - principi di protezione propri delle zone montane), quest’ultimo non consente di limitare o addirittura di arrestare il fenomeno. Il sindaco può essere chiamato a sospendere il rilascio di concessioni edilizie, come ha fatto l'ex sindaco di Les Gets dal 2003, per reprimere le speculazioni edilizie sul suo comune e gestirne lo sviluppo immobiliare, tanto più che questi fenomeni aggravavano situazioni critiche di carenza d'acqua. Infatti, è proprio nei periodi di maggior afflusso turistico e in particolare durante il periodo di magra invernale che le seconde case sono più frequentate. La strategia di Les Gets si è formata globalmente nel quadro di un «progetto paese 2003/2013» che si basa su una revisione del piano urbanistico locale (PLU).
Di fronte all’impossibilità, per un comune francese, di vietare le seconde case sul proprio territorio, la comunità dei comuni del Vercors, con la Carta per lo sviluppo del territorio, ha inteso regolare o addirittura limitare lo sviluppo delle seconde case, grandi consumatrici di spazio e risorse. Riducendo al minimo qualsiasi urbanizzazione diffusa a vantaggio del raggruppamento dei lotti, diventa possibile organizzare la costruzione e ottimizzare il settore fondiario. È occorso quindi porre in atto direttive molto precise sui lotti edificabili del PLU, come tracciati di percorsi dolci, accessi, parcheggi e garage da condividere, pianificazione delle costruzioni, forme urbane e insediative previste (piccoli collettivi, nuclei residenziali, grandi case plurifamiliari), mescolanza funzionale e sociale (abitazioni turistiche e residenze principali, percentuale di alloggi sociali e persino una parte di attività).

Riscaldare i «letti freddi»
D’altro canto, la legge SRU del dicembre 2000, con la procedura delle Opérations de Réhabilitation de l’Immobilier de Loisirs (ORIL – operazioni di ristrutturazione degli immobili di vacanza), ha introdotto degli interventi di ammodernamento e ristrutturazione, per rimettere sul mercato i posti letto inutilizzati. Questa operazione riguarda oggi tredici località pilota, di cui alcune nelle Alpi. A Tignes, il comune ha fatto un accordo con il gestore privato degli impianti di risalita per finanziare un programma di ammodernamento. È stata realizzata una diagnosi relativa al numero di proprietari interessati e alle loro attese e si è istituita una Casa dei proprietari, dove si accolgono i proprietari potenzialmente interessati alla ristrutturazione e si forniscono loro informazioni. Benché il bilancio delle ORIL sia stato ridotto a livello nazionale, nel 2006 a Tignes l’esperienza avrebbe permesso di rimettere sul mercato 1.000 posti letto.
Oggi, molti amministratori si mobilitano per trasformare il loro territorio in uno spazio vitale per tutti e per tutto l'anno. Occorre quindi introdurre la regolamentazione delle seconde case nelle Alpi francesi, nell’ambito di un processo che miri a ripensare «l’habitat alpino» che non potrà che sfociare in un progetto territoriale sostenibile e collettivo: abitare le Alpi.
È indispensabile una buona governance tra operatori pubblici e privati, tra settore immobiliare e turistico, ma anche agricolo e industriale. Tutti gli operatori interessati e, primo fra tutti, lo Stato, nella sua missione di pianificazione del territorio e di sviluppo sostenibile, sono oggi chiamati ad allestire strumenti che garantiscano una sana regolamentazione delle seconde case.

Fonti:
Marcelpoil E. (coord.), 2006, Nouvelles pratiques touristiques en zones de montagne : vers un renovellement des pratiques de gestion foncière ? Rapport au Ministère du tourisme, Cemargef-Pacte Territoires, (nuove pratiche turistiche nelle zone montane: verso un rinnovo delle pratiche di gestione dei terreni? Rapporto al Ministero del turismo, Patto Cemargef territorio) Grenoble, 71p.
Saddier M., 2005, Foncier-logement : les territoires touristiques et frontaliers sous pression. Rapport au 1er Ministre, Paris, (Fondiario-residenziale: le zone turistiche e frontaliere sotto pressione. Rapporto al Primo Ministro, Parigi) 78p.
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