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Un’intera gamma di strumenti

Salisburgo, all’inizio degli anni 90, è stato il primo Land austriaco a introdurre norme restrittive in materia di costruzione di seconde case, in modo da limitare l’urbanizzazione diffusa e lo spreco di suolo.

Dagli anni 70 del secolo scorso l’Austria cerca di indirizzare lo sviluppo nella costruzione di seconde case, con i Länder di Salisburgo e del Tirolo a fare da avanguardia. Conflitti, però, con le leggi dell’Unione Europea hanno portato all’attuale discussione per un nuovo pacchetto di strumenti.
Dopo il repentino aumento, negli anni 60 e 70 del XX secolo, del numero delle seconde case presenti in Austria, la maggior parte dei Länder ha cercato di dare un indirizzo a questo sviluppo e, nei decenni successivi, ha adottato speciali normative in materia, nell’ambito delle leggi di assetto territoriale (ROG), inizialmente concentrandosi sulla costruzione di residence, villaggi turistici e case per i weekend e consentendoli solo in aree già precedentemente delimitate. Molti Länder hanno introdotto un controllo legale sulla vendita di immobili, soprattutto agli stranieri, poiché, alla luce dell’imminente ingresso dell’Austria nell’Unione Europea, soprattutto il Tirolo, Salisburgo e il Vorarlberg volevano impedire che i già scarsi spazi insediativi fossero venduti all’estero.

Il modello di Salisburgo e del Tirolo
Per primo, il Land di Salisburgo ha concepito un sistema esemplare di regolamentazione. Nell’ambito della nuova legge sull'ordine territoriale (ROG) del 1992, è stato innanzitutto esteso in misura sostanziale il concetto stesso di seconda casa, comprendendovi tutti i tipi di alloggi per ferie e villeggiatura che, in base alla legge, si potevano ormai costruire solo in aree già definite (le camere private e le seconde case turistiche concesse in affitto sono state tuttavia escluse da questa normativa).
Solo i comuni, nei quali la percentuale di seconde case rispetto al patrimonio abitativo non superava il 10%, potevano individuare nuove zone da adibire alla costruzione di alloggi di vacanza. Per applicare le nuove norme, nel 1993, nella Legge relativa ai trasferimenti di proprietà fondiarie che regola la compravendita di immobili, si è stabilito che la vendita di terreni edificabili andava assoggettata a un’autorizzazione e si è istituito un addetto al controllo dei trasferimenti. Il modello di Salisburgo si è rivelato molto efficace e ha comportato una netta diminuzione dell'aumento delle seconde case.
Norme ancora più restrittive sono state introdotte in Tirolo, dove la legge sull'orine territoriale del 1994 ha per prima cosa vietato del tutto la costruzione di nuovi alloggi per le vacanze. Analogamente a Salisburgo, la Legge relativa ai trasferimenti di proprietà fondiarie del 1996 ha introdotto un generale obbligo di autorizzazione per la compravendita di terreni. Tuttavia, una sentenza della Corte costituzionale ha annullato il divieto di costruzione di residenze per villeggiatura. Nella la legge sull'orine territoriale del 1997 è stato quindi stabilito che si potevano costruire nuove seconde case solo nei comuni in cui la loro percentuale, rispetto al patrimonio immobiliare complessivo, fosse inferiore all’8%, prescrivendo un elenco dei domicili di vacanza.

Conflitti con il diritto dell’Unione Europea
Nel caso del Tirolo è apparso evidente che gli sforzi di indirizzare la costruzione di seconde case potevano entrare in conflitto con la libera circolazione all’interno dell’Unione Europea. Nel 1999, la Corte di Giustizia Europea ha infatti stabilito che far precedere l’acquisto di un immobile da una generale procedura di autorizzazione contrasta con la libera circolazione dei capitali e cela il rischio di un’applicazione discriminatoria. In seguito, è stato dunque necessario mitigare la legislazione dei Länder dell’Austria occidentale in materia di trasferimento di proprietà fondiarie. In Tirolo, dal 1999 si esige quindi solo una dichiarazione dell’acquirente che non costruirà un domicilio di vacanza sul terreno acquistato (cosiddetto modello dichiaratorio). Nel Land Salisburgo, nel 2002 sono state annullate le norme riguardanti l’acquisto di terreni edificabili ed è stato eliminato l’addetto al controllo dei trasferimenti. Anche nel Vorarlberg, dal 2004 non esistono più limitazioni di questo tipo.

Seconde case occulte
Dall'esempio del Land di Salisburgo, che con il 7% presentava nel 2001 la percentuale più alta di seconde case registrate, si possono rilevare alcuni trend caratteristici.
– Gli alloggi già esistenti vengono acquistati maggiormente da cittadini dell’UE non austriaci. Al fine di evitare la classificazione come seconda casa, spesso un membro della famiglia prende formalmente la residenza nel relativo comune oppure la casa viene affittata a turisti. In questo caso, diventa difficile o quasi impossibile verificare la quota di utilizzo proprio. Ciò che invece si può dimostrare sono gli aumenti di prezzo sul mercato immobiliare dei relativi comuni, dove gli immobili diventano talvolta inaccessibili alla popolazione locale. Nei grandi complessi edilizi, i conflitti tra i residenti e i villeggianti che cambiano continuamente sono poi inevitabili.
- Recentemente nascono sempre più frequentemente chalet singoli o in gruppi, talvolta in luoghi con paesaggi attraenti fuori dall’abitato, per lo più presentati come alloggi commerciali, di cui però i singoli edifici sono offerti in acquisto a investitori privati. Sebbene la procedura di assetto territoriale preveda l'obbligo contrattuale di affittare tali chalet ai turisti, resta il rischio che successivamente vengano utilizzati come seconde case.Inoltre, questi gruppi di chalet comportano generalmente un notevole consumo di superficie.Per questo motivo, attualmente il Land di Salisburgo mira ad attuare una modifica del programma di sviluppo regionale, in base alla quale l’individuazione di aree edificabili a scopo turistico e per seconde case sia possibile solo in base a un apposito piano regolatore.

La sola pianificazione territoriale non basta
Gli strumenti di pianificazione territoriale disponibili appaiono deboli in questa situazione. Nel Land di Salisburgo, attualmente si discute di una nuova legge di assetto territoriale che contenga anche norme più rigide per le seconde case. Ad esempio, si prevede di imporre un generale divieto di affitto a scopi turistici in edifici con più di cinque appartamenti. È inoltre in discussione l’introduzione di una apposita categoria per i paesi turistici. Un gruppo di lavoro operante nel campo dei trasferimenti di proprietà fondiarie ha proposto di riassoggettare all’obbligo di denuncia le operazioni di compravendita di terreni edificabili in base al modello dichiaratorio. Anche le possibilità di verifica dell’effettivo utilizzo degli alloggi andrebbero migliorate e le violazioni punite più severamente.
Le esperienze descritte e i nuovi spunti di dibattito segnalano che l’evoluzione del mercato delle seconde case non si può indirizzare solo con gli strumenti della pianificazione territoriale. Occorre invece un pacchetto di strumenti, di cui faccia assolutamente parte la legislazione in materia di trasferimenti di proprietà fondiarie, ma anche la normativa sulle segnalazioni e le possibilità di sorvegliare efficacemente gli adempimenti e punire le violazioni, naturalmente nel rispetto della libera circolazione all’interno dell’Unione Europea e degli interessi dell’economia e del turismo. Dunque, anche in futuro, non mancheranno gli argomenti di discussione.
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