Benutzerspezifische Werkzeuge

  Suchfilter  

News

Die Risiken schneller Gewinne mit langfristigen Folgekosten

geschlossene Fenster in St. Moritz

Touristische Zweitwohnungen sind meist nur in der Hochsaison genutzt. Den Rest des Jahres wirken ganze Quartiere oder gar Ortskerne wie ausgestorben. © Frank Schultze/Zeitenspiegel

Zweitwohnungen bringen Geld in touristische Orte, aber sie können auch Probleme verursachen . Das muss nicht so sein. Es gibt Instrumente, mit denen die Gemeinden den Bauboom steuern können. Sie müssen nur frühzeitig genug angewendet werden.
Zweitwohnsitze in touristischen Regionen sind ein uraltes Phänomen. Schon die Patrizier im alten Rom liessen sich Villen als Feriendomizile bauen - am Meer oder in der Nähe von Thermen. Dort, wo es ruhig und schön ist und nahe an der Natur. Eine Landvilla zu besitzen, das bedeutete zudem Prestige und war ein sichtbares Zeichen von Reichtum. Noch heute, rund 2000 Jahre später, hat sich dieses Bedürfnis nicht geändert.


Die Nachfrage nach Zweitwohnungen
Einerseits kann der Bau von Zweitwohnungen vor allem in hauptsächlich saisonal besuchten touristischen Regionen eine wichtige Quelle wirtschaftlicher Vertschöpfung sein. Andererseits kann aber die ungelenkte und ungebremste Entwicklung dieses Sektors zu negativen wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und ökologischen Auswirkungen führen. Im Alpenraum kennt man die daraus entstandenen Probleme schon seit Jahrzehnten. Seit Ende der 80er Jahren wird deshalb diskutiert, wie unerwünschte Folgen des boomenden Zweitwohnungsbaus verhindert oder zumindest gesteuert werden können. Dabei ist eines klar geworden: Zentral für das Verständnis der gesamten Thematik ist die Nachfrageseite. Mit anderen Worten: Wer etwas verändern will, muss zuerst die Verhaltensweisen und Motive der Eigentümerinnen und Eigentümer von Zweitwohnungen begreifen. Dabei gilt es folgende drei Dimensionen zu berücksichtigen:

1. Wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
Die moderne Geschichte des Zweitwohnungsbaus im Alpenraum beginnt mit der Hochkonjunktur der 1960er Jahre. In diesem Jahrzehnt kamen breitere Bevölkerungsschichten in Europa zu einem gewissen Wohlstand; Investitionen in Immobilien erschienen vielen als sichere und viel versprechende Kapitalanlage. Gleichzeitig wurde Skifahren populär und für viele erschwinglich, die Wintersportorte wurden ausgebaut. In jeder touristisch geprägten Gemeinde im Alpenraum entstanden Zweitwohnungen. Auf Grund der anhaltend günstigen Wirtschaftslage gab es in den achtziger Jahren einen zweiten Schub. Die Börse boomte, die Zinsen waren niedrig. Das lud geradezu ein zu Investitionen im Wohnungsbau. Ähnliches gilt für das vergangene Jahrzehnt, und auch in den kommenden zehn Jahren kann man von günstigen Bedingungen für den Zweitwohnungsbau ausgehen. In diesem Zeitraum werden die ersten der geburtenstarken Jahrgänge von 1946 bis 1966 in Rente gehen und eine sichere Anlagemöglichkeit für ihr Erspartes suchen. Zweitwohnungen gehören da mit zu den viel versprechenden Optionen.

2. Attraktivität der Destinationen
Nicht nur die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflussen den Bau von Zweitwohnungen; auch die jeweilige Attraktivität von touristischen Destinationen spielt eine Rolle. Je beliebter ein Ferienort bei Urlaubern und Urlauberinnen ist, desto interessanter wird er für Menschen, die sich eine Zweitwohnung zulegen wollen. Dabei spielen sowohl rationale wie emotionale Gründe eine Rolle: Rein rechnerisch versprechen beliebte Ferienorte eine höhere Rendite. Sie sind in der Regel leicht zu erreichen und haben ein vielfältiges Angebot für Gäste. Daneben haben Investorinnen und Investoren in Zweitwohnungen oft auch ganz persönliche Gründe für die Ortswahl. Etwa, dass sie dort schon oft einen schönen Urlaub verbracht haben und sich als Stammkundinnen und Stammkunden bereits mit der Destination identifizieren.

3. Motive für den Wohnungserwerb
Verschiedene Untersuchungen haben gezeigt, dass Zweitwohnungen in unterschiedlichen Lebensphasen für unterschiedliche Zwecke gekauft werden. Jüngere Familien etwa erwerben eine Zweitwohnung, weil sie sich entschieden haben, als Stammgäste immer wieder am selben Ort die Ferien verbringen zu wollen. Andere tun dies, um einst den Kindern eine sichere Kapitalanlage zu hinterlassen. Wieder andere kaufen sich mit einer Zweitwohnung die Freiheit, jederzeit aus der Stadt in die Berge zu flüchten und sich vom Alltag zurückzuziehen. Ältere Generationen erwerben oft eine Zweitwohnung, um diese selbst als «zweite Heimat» intensiv zu nutzen. Andere wollen sie auch weitervermieten oder sehen sie schlicht als gute Anlageform für ihr Erspartes.
Gemeindeverwaltungen, die die ökonomischen und gesellschaftlichen Entwicklungen auf der Nachfrageseite verfolgen und analysieren und gleichzeitig die Wettbewerbsfähigkeit der eigenen touristischen Region im Auge haben, können voraussehen, ob und wann sie mit einer potentiellen Zweitwohnungsproblematik konfrontiert sein werden. Sie haben die Möglichkeit, rechtzeitig zu reagieren und vorab die Rahmenbedingungen für die Entwicklung des Zweitwohnungsbaus zu gestalten.

Die Bilanz des Baubooms
Neben der Wertschöpfung durch den Bau und Verkauf haben Zweitwohnungen für touristische Orte durchaus noch weitere Vorteile:
– Sie sind touristische Übernachtungskapazitäten, die von aussen finanziert werden. Neues Kapital fliesst in den regionalen Wirtschaftskreislauf.
– Durch den Kauf von Zweitwohnungen können Kundinnen und Kunden viel stärker an den Ort gebunden werden. Zudem spielen solche Urlauberinnen und Urlauber, vor allem dann, wenn sie zu so genannten Schlüsselkunden-Gruppen gehören, im Rahmen der besonders glaubwürdigen Mund-zu-Mund-Werbung eine zentrale Rolle.
– Die Besitzer und Besitzerinnen geben am Ort ihrer Zweitwohnung oft zusätzlich Geld aus: Sie kaufen Wohnungseinrichtungen und dauerhafte Konsumgüter – ein willkommenes Zusatzgeschäft für den lokalen Handel und das Handwerk.

Umgekehrt bringen Zweitwohnungen den Orten auch beträchtliche Nachteile. Dazu gehören:
– Ein relativ hoher Flächenverbrauch für relativ wenige Übernachtungen. Häufig werden Zweitwohnungen nicht vermietet, sondern nur von den Besitzerinnen und Besitzern genutzt. So werden zum Beispiel für eine typische Schweizer 3½-Zimmer-Ferienwohnung für 80 bis 120 Übernachtungen im Jahr 50 Quadratmeter Bodenfläche verbraucht. Im Hotelgewerbe ist diese Relation wegen der besseren Auslastung und der dichteren Bauweise wesentlich günstiger.
– Die Besitzerinnen und Besitzer nutzen die Wohnungen meistens zur Hochsaison. Denn gerade darin liegt der Vorteil einer eigenen Wohnung: man kommt zu den Spitzenzeiten problemlos unter. Allerdings wird dadurch das Gedränge zur Hochsaison noch grösser. Die durchschnittliche Auslastung ist gering, die damit verbundene finanzielle Belastung für die Urlaubsorte aber hoch – und dies gilt nicht nur für das Strassennetz und die touristischen Angebote. Auch die öffentliche Infrastruktur muss auf die Spitzenkapazitäten der Hochsaison ausgerichtet sei. Dazu gehören zum Beispiel Erschliessungsdienstleistungen wie die Wasserversorgung und die Abwasser- entsorgung. Dabei befinden sich gerade Tourismusziele oft in sehr speziellen ökologischen Regionen: sie sind in den Bergen oder wüstennah an den Küsten, und dort sind die Kosten für zusätzliche Kapazitäten besonders hoch.
– In der Nebensaison verwaisen Tourismusdestinationen vielfach zu Geisterdörfern. Über Monate geschlossene Fensterläden stören nicht nur die Einheimischen. Sie schaden auch dem gesamten Image des Ortes.
– Steigende Boden- und Mietpreise können schliesslich dazu führen, dass die einheimische Bevölkerung vom lokalen Wohnmarkt verdrängt wird. Pendlerströme nehmen zu.
Eine Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile zeigt, dass der Bau von Zweitwohnungen kurzfristig zwar Gewinne schafft, langfristig aber Kosten verursacht, die bei einer Kosten-Nutzen-Rechnung unbedingt berücksichtigt werden müssen. Die Verantwortlichen in touristischen Regionen sollten sich deshalb immer fragen, welche Art des Zweitwohnungsbaus (inklusive der dazugehörenden Infrastruktur, der Dienstleistungen und der Geschwindigkeit der Entwicklung) für sie gesellschaftlich und ökologisch vertretbar und langfristig ökonomisch verkraftbar ist.

Lösungsstrategien und ihre Wirksamkeit
Ferienwohnungen entstehen immer dann, wenn ein Ort touristisch attraktiv ist und potentielle Interessentinnen und Interessenten über genügend Geld oder Finanzierungsmöglichkeiten verfügen. Letzteres ist in der heutigen Wohlstandsgesellschaft nahezu immer vorhanden. Doch Gemeinden und Regionen können trotzdem in die Entwicklung des Zweitwohnungsbaus eingreifen: im Rahmen der Bodenpolitik (wie viel Land wird für was bereitgestellt?), im Rahmen der Marktgestaltung der Zweitwohnungsimmobilien (z.B. Erwerbsbeschränkungen oder Kontingentierung) und im Rahmen der Nutzung der Zweitwohnungen (Regelungen für Eigennutzung und Vermietung).
Um in Zukunft die Entwicklung der Zweitwohnungen besser steuern zu können, muss möglichst früh gehandelt werden. Dabei sollte klar sein, dass Zweitwohnungen nicht von vorne herein ein Übel sein müssen und dass die Steuerung des Zweitwohnungsbaus in einer Gemeinde nicht nur deren Wettbewerbsfähigkeit betrifft, sondern indirekt auch diejenige anderer Orte beeinflusst. Steuert eine Gemeinde oder Region zu wenig, riskiert sie, vom Zweitwohnungsboom überwältigt zu werden – bis irgendwann eine Übersättigung eintritt. Greift eine Gemeinde zu stark ein, kann sie Gäste und damit kurz- und mittelfristig Einnahmen verlieren. Gleichzeitig kann sich die Nachfrage auf andere Orte und Regionen verschieben.

Nicht verteufeln, sondern langfristig denken
Das Beispiel des Zweitwohnungsbaus in der Schweiz zeigt, welche Konsequenzen Fehlentscheidungen und zu spätes Eingreifen haben können.
Dem ungebremsten Zweitwohnungsboom in touristischen Destinationen in den 60er und 70er Jahren wurde erst mit dem 1979 in Kraft getretenen Raumplanungsgesetz entgegen getreten. Zu spät. Auf lokaler Ebene waren die kurzfristigen ökonomischen Interessen wichtiger als die langfristigen Perspektiven einer nachhaltigen Entwicklung. Es wurde auf der Basis einer robusten Nachfrage weiter gebaut. Auch die so genannte Lex Koller, die seit den frühen 70er Jahren den Verkauf von Zweitwohnungen an Ausländer und Ausländerinnen zu steuern versucht, hat keine messbaren Folgen gezeigt. Sie führte lediglich dazu, dass der Binnenmarkt bevorzugt und auf diese Weise der Zweitwohnungsboom unnötigerweise an die wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung der Schweizer Bevölkerung gekoppelt wurde.
Die Entwicklung kann nicht zurückgedreht werden. Es muss deshalb heute darum gehen, die Nutzung der schon bestehenden Objekte zu verbessern, die Erneuerung und Restrukturierung nicht attraktiver Häuser und Wohnungen voranzutreiben sowie die Nutzungsformen dieser Objekte zu verändern. Es ist unumgänglich, die Bodenpolitik in touristischen Gemeinden zu überdenken und langfristige Perspektiven zu entwickeln. So sollte zum Beispiel beim Bau von kleinen Häusern und Wohnungen mit geringer Wertschöpfung, die also keine Aussicht auf lokale Beschäftigungseffekte bieten, besondere Zurückhaltung geübt werden.
Die heutigen Herausforderungen im Zweitwohnungssektor sind grösstenteils auf die Fehler von gestern zurückzuführen. Die Nachfrage nach Zweitwohnungen kann nicht gehemmt werden. Wir können aber mit den uns zur Verfügung stehenden lokalen Ressourcen nachhaltig umgehen und uns weniger vom Verkauf einzelner Parzellen als von der Gestaltung grösserer Lebens- und Erlebnisräume leiten lassen. Langfristig ist das auch für Touristen und Touristinnen attraktiver.

Literatur:
Beritelli, P. (2007): Zweitwohnungsbau – Beiträge aus der Forschung und aktueller Erkenntnisstand. In: Bündner Monatsblatt, 2/ 2007. S. 121-136.
Bieger, T./ Beritelli, P. (2004): Zweitwohnungen – Chancen und Gefahren eines Phänomens. In: IDT-Blickpunkte, S. 5-6. St. Gallen,
Bieger, T./ Beritelli, P./ Weinert, R. (2005): Wissenschaftlicher Bericht, Projekt HotBeds. St. Gallen.
Bieger, T./ Laesser, C. (2002): Reisemarkt Schweiz, Gesamtbericht. St. Gallen.
Krippendorf, J. (1986): Alpsegen Alptraum. Bern.
Müller, H./ Zegg, R. (1999): Die Bedeutung der Zweitwohnungen – eine Wertschöpfungsstudie im Oberengadin. in: Jahrbuch der Schweizerischen Tourismuswirtschaft 1998/99. St. Gallen.